Explained: ಚಿನ್ನ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವುದರಿಂದ ಶ್ರೀಮಂತರಾಗಬಹುದೇ?

ಭಾರತದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ನಲ್ಲಿ (real estate investment) ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವುದು ಎಂದರೆ ಅಷ್ಟೊಂದು ಆರ್ಥಿಕ ಪ್ರಗತಿಯನ್ನುಂಟು ಮಾಡುವುದಿಲ್ಲ. ಇದು ತುಂಬಾ ಅಪಾಯಕಾರಿಯಾಗಿದೆ. ಆರ್‌ಬಿಐ ಈ ಮೊದಲೇ ಸೂಚಿಸಿರುವಂತೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ನಂತರ ಚಿನ್ನದ ಹೂಡಿಕೆ ಶೇ 11% ರಷ್ಟಿದ್ದು ಭಾರತೀಯ ಮನೆಗಳಲ್ಲಿ ಅತಿದೊಡ್ಡ ಸಂಪತ್ತಿನ ಪಾಲು ಹೊಂದಿದೆ ಎಂಬುದಾಗಿ ಅನ್ವೇಷಿಸಿದೆ.  11% ನಿಯೋಜನೆಯ ಯಾವುದೇ ಸ್ವತ್ತು ಯಾವುದೇ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ಅತಿದೊಡ್ಡದು ಎಂದಾಗಿದೆ. ಭಾರತೀಯ ಮನೆಗಳಲ್ಲಿ ಇಂತಹ ವಸ್ತು ಸ್ವತ್ತು ಹೇಗೆ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸಿವೆ ಎಂಬುದು ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯಾಗಿದ್ದು, ಕಳೆದ ಮೂವತ್ತು ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಚಿನ್ನದ ಬೆಲೆಯು ಕ್ರಮವಾಗಿ 9.2 ಶೇಕಡಾ 12.7 ಶೇಕಡಾ 9.3 ಶೇಕಡಾ ವಾರ್ಷಿಕ ಆದಾಯದಲ್ಲಿ ಸಂಯೋಗಗೊಂಡಿವೆ.

ಕಟ್ಟುಕತೆ 1: ಆರ್ಥಿಕತೆಗೆ ಚಿನ್ನ ಸಹಕಾರಿಯಾಗಿದೆ

ಇದೇ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಈಕ್ವಿಟಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಳಲ್ಲಿನ ಹೂಡಿಕೆಯು ಚಿನ್ನಕ್ಕಿಂತಲೂ ಪ್ರತೀ ಬಾರಿಯೂ 10.4 ಶೇಕಡಾ/15.0 ಶೇಕಡಾ/14.8 ಶೇಕಡಾ ಮರುಪಾವತಿ ನಡೆಸಿದೆ. ಕಳೆದ ಮೂವತ್ತ ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಚಿನ್ನದ ಹಿಂತಿರುವಿಕೆಗಳನ್ನು ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸಿದರೆ, ಚಿನ್ನವು ಸೆನ್ಸೆಕ್ಸ್ ಅನ್ನು ವ್ಯಾಪಕ ಅಂತರದಿಂದ ಇಳಿಮುಖಗೊಳಿಸಿದೆ. 2010-20 ರ ದಶಕದಲ್ಲಿ ಚಿನ್ನದ ಕಾರ್ಯಕ್ಷಮತೆಯು ಸೆನ್ಸೆಕ್ಸ್ 10.4% ನಷ್ಟು ಚಿನ್ನದ ಬೆಲೆಗಳು ವಾರ್ಷಿಕ 9.2% ನಷ್ಟು ಹೆಚ್ಚಾಗಿದ್ದವು. ಈಕ್ವಿಟಿಗಿಂತ ಚಿನ್ನದ ಬೆಲೆಗಳು ಅಸ್ಥಿರವಾಗಿದ್ದವು

ಈಕ್ವಿಟಿಗಿಂತ ಚಿನ್ನವು ಉತ್ತಮ ಗಳಿಕೆಯನ್ನು ಪಡೆಯದಿದ್ದರೂ ಕೂಡ ಬಂಡವಾಳವು ಈಕ್ವಿಟಿಗಳಿಗೆ ಋಣಾತ್ಮಕ ಸಂಬಂಧವನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದರೆ ಅಪಾಯ-ಸಂಬಂಧಿ ರಿಟರ್ನ್‌ಗಳನ್ನು ಸುಧಾರಿಸಬಹುದು. ಕಳೆದ ಇಪ್ಪತ್ತು ಮೂವತ್ತು ವರ್ಷಗಳ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಚಿನ್ನದ ಬೆಲೆಗಳು ಹಾಗೂ ಬಿಎಸ್‌ಇ ಸೆನ್ಸೆಕ್ಸ್ ಹೆಚ್ಚು ಕಡಿಮೆ ಒಟ್ಟಾಗಿ ಚಲಿಸಿವೆ. ಭಾರತದ ಹೂಡಿಕೆದಾರರ ಖಾತೆ ಭಾಗದಲ್ಲಿ ಚಿನ್ನವು ಅತ್ಯಂತ ಮಹತ್ವದ್ದಾಗಿದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ರೂಪಿಸುವುದು ಕಷ್ಟಕರವಾಗಿದೆ.

ಕಟ್ಟುಕತೆ 2: ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಆರ್ಥಿಕ ಸುಧಾರಣೆಯನ್ನು ಮಾಡುತ್ತದೆ

ಕಳೆದ ಐದು ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಮಹಾನಗರಗಳಾದ ಮುಂಬೈ, ದೆಹಲಿ ಹಾಗೂ ಬೆಂಗಳೂರಿನ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಲ್ ರಿಟರ್ನ್ ದರವನ್ನು ನೋಡಿದರೆ ವರ್ಷಕ್ಕೆ ಇದು 3-4 % ದಷ್ಟಿದೆ. ಗ್ರಾಹಕರ ಹಣದುಬ್ಬರದೊಂದಿಗೆ ಮನೆಯ ಬೆಲೆಗಳು ವೇಗವನ್ನು ಹೊಂದಿವೆ ಎಂಬುದು ತಿಳಿಯುತ್ತದೆ. ರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಬಂಡವಾಳವಿರುವ ಪ್ರದೇಶಗಳ ಪ್ರಮುಖ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಳಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಪ್ರಮುಖವಾದುದನ್ನು ಸಾಧಿಸಿಲ್ಲ.

ಭಾರತದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕಳೆದ ಐದು ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ದುರ್ಬಲ ಪ್ರಗತಿಯನ್ನು ಸಾಧಿಸಿದ್ದರೂ ಅವುಗಳು ನಂತರದ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಪ್ರಗತಿಯನ್ನು ಸಾಧಿಸಲಿವೆ ಎಂಬ ಚಿಂತನೆ ಇದೆ. ಆದರೆ ಈ ದೃಷ್ಟಿಕೋನವನ್ನು ಉಳಿಸಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಕಷ್ಟವಾಗಿದೆ ಏಕೆಂದರೆ ಭಾರತೀಯ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಬೆಲೆಗಳನ್ನು ಇತರ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಳಲ್ಲಿರುವ ಬೆಲೆಗಳೊಂದಿಗೆ ಹೋಲಿಸಿದಾಗ ಸಮಸ್ಯೆ ತಲೆದೋರುತ್ತಿದೆ.

ಎರಡನೆಯದಾಗಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಭಾರತೀಯ ನಗರಗಳಲ್ಲಿ ಭಾರತೀಯ ವಸತಿ ಬಾಡಿಗೆ ಇಳುವರಿ 2-3% ದಷ್ಟಿದೆ. ಆದರೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಗೃಹ ಸಾಲದ ವೆಚ್ಚವು 7% ದಷ್ಟಿದೆ. ಇನ್ನು ಭಾರತೀಯ ವಸತಿ ಬಾಡಿಗೆ ಇಳುವರಿಯನ್ನು ಇತರ ದೇಶಗಳ ಇಳುವರಿಯೊಂದಿಗೆ ಹೋಲಿಸಿದಾಗ ಭಾರತೀಯ ವಸತಿ ಆಸ್ತಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯು ಅಧಿಕ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ. ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಗೃಹ ಸಾಲ ವೆಚ್ಚವು ಅತ್ಯಧಿಕವಾಗಿದ್ದು ಸುಮಾರು 7% ದಷ್ಟಿದೆ. ಒಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಭಾರತದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವುದರಿಂದ ಆರ್ಥಿಕ ಪ್ರಗತಿ ಉಂಟಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎಂಬ ಅಂಶ ದೃಢವಾಗಿದೆ.